空き家の相談はどこへ？5つの窓口の役割と無料相談の範囲、使い分け

決めていない段階は、利害関係のない窓口から当たる

空き家の相談先は、自治体の空き家相談窓口、空き家バンク、不動産会社、買取業者、司法書士や建築士などの専門相談員の5つに分けると整理しやすくなります。入口の相談はどこも無料のことが多く、違いは相談の後にどこから収入を得る立場かにあります。

不動産会社は売買や賃貸が成立したときの仲介手数料、買取業者は買い取った物件を再販したときの差額が収益です。提案がそれぞれの得意な出口に寄りやすいのは、この構造から来ています。自治体の窓口や無料相談会に出てくる専門家は、その場で取引の当事者になりません。

「売る・貸す・解体する・管理を続ける」がまだ決まっていないなら、先に利害関係のない窓口で選択肢と制度を聞き、民間の査定は後から複数取る順番にすると、提示された金額を比べる物差しが手元に残ります。

5つの窓口の役割と、無料で頼める範囲

窓口	主な役割	無料で頼める範囲の目安	利害関係	向いている段階
自治体の空き家相談窓口	補助金・管理・税の案内、専門家団体の紹介	相談と情報提供	取引の当事者にならない	何も決めていない
空き家バンク	物件情報を公開し利用希望者とつなぐ	登録は無料の自治体が多い	成約時は協力不動産会社の手数料が発生	地域で買い手・借り手を探したい
不動産会社	査定、売却・賃貸の仲介	査定と相談	成約時の仲介手数料	売る・貸すに傾いている
買取業者	物件を直接買い取る	査定と現地確認	買取価格と再販価格の差	早く手放したい、家財が残っている
専門相談員	相続登記、境界、建物の状態、税金	相談会で30分〜1時間程度	個別依頼に進むと報酬	名義や相続が片付いていない

自治体の窓口は、建築指導課、住宅政策課、空き家対策課など名称がまちまちです。空き家の所在地の市区町村ホームページで「空き家」と検索すると見つかります。空き家バンクは自治体が運営し、自治体自身は仲介をしないため、交渉と契約は協力する不動産会社が担う形が多くなります。各地の情報をまとめて探せる全国版空き家・空き地バンクは、国土交通省の事業として運営されています。

専門相談員の入口は、都道府県の宅地建物取引業協会の無料不動産相談、司法書士会の相談窓口、自治体が年に数回開く空き家相談会です。2023年12月施行の改正空家法では、市区町村がNPO法人などを空家等管理活用支援法人に指定し、所有者の相談に応じる仕組みもできました。指定しているかは所在地の窓口で確かめます。

状況別に、相談する順番を決める

迷ったときは次の順で進めると、後戻りが少なくなります。

1. 登記簿で名義を確かめる。所有者が亡くなった親のままでは売却の手続きに進めないため、先に相続登記を済ませます。法務局は2024年4月から、相続で取得したことを知った日から3年以内の登記申請を義務としています。
2. 所在地の自治体窓口で、解体や改修の補助金、空き家バンク、管理の相談先を聞く。
3. 建物の状態を確かめる。1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震の家は、耐震改修の費用が論点になりやすく、自治体の耐震診断補助が使える場合があります。
4. 出口の候補が2つほどに絞れたら、不動産会社と買取業者の両方から査定を取る。

相続した実家を売る可能性があるなら、国税庁が案内する「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」も早めに確認します。要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除でき、2024年1月以降の譲渡で相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円が上限です。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなど条件が細かく、期限を過ぎると使えません。適用期限も含め、税務署か税理士に確かめてから動きます。

無料査定・無料相談で確認すること

査定額は、その金額で売れる保証ではありません。複数社の数字に開きがあれば、金額の高さより根拠の説明を比べます。無料査定や一括見積もりを申し込むときは、次の項目をそろえて聞くと比較できます。

• 査定額の根拠が近隣の成約事例か、売り出し中の価格か
• 媒介契約の種類と期間。専任媒介と専属専任媒介は契約期間が3か月以内
• 仲介手数料の額。売買価格800万円以下の空き家などは、2024年7月から事前の合意を条件に30万円の1.1倍まで受け取れる特例があり、通常の計算より高くなる場合がある
• 買取なら、家財を残したまま引き渡せるか、雨漏りなどの不具合について売主の責任を免除する条件か

出口	費用の目安	見積もりで確かめる点
仲介で売る	売買価格400万円超なら「価格×3%＋6万円」に消費税が手数料の上限	売り出し価格と売れるまでの期間
買取業者に売る	手数料なしが多い。価格は仲介の想定の6〜8割程度が目安	家財処分や解体費を差し引いた価格か
貸す	管理委託料は賃料の5%程度、修繕費は状態次第	修繕の負担区分
解体する	木造で1坪3万〜5万円程度、30坪なら90万〜150万円程度	アスベスト調査と家財処分が含まれるか
管理を続ける	巡回代行は月1回で月5,000円〜1万円程度	台風や大雪の後の臨時巡回の有無

家財の片付けを別に頼む場合、家庭から出る不用品の収集運搬には市区町村の一般廃棄物処理業の許可が必要です。環境省や国民生活センターは、無許可で「無料回収」をうたう業者による高額請求や不法投棄のトラブルに注意を呼びかけています。見積もりの段階で、許可の有無と許可を出した市区町村名を確認します。

※2026年7月時点の目安です。最新の料金・制度は各社公式・自治体でご確認ください。

放置を続けた場合と、相続放棄を考えている場合

改正空家法では、放置すれば倒壊などの危険がある特定空家になるおそれのある家を「管理不全空家」として、市区町村が指導できるようになりました。改善されず勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れます。200㎡以下の部分で課税標準が6分の1に抑えられていた土地の税額が上がるため、相談を後回しにする間にも負担の差が開きます。

まとめ

空き家の相談先は、取引から収入を得る立場かどうかで分けると選びやすくなります。売る・貸す・解体・管理のどれも決まっていない段階では、所在地の市区町村窓口と無料相談会で、名義、補助金、税の特例の期限を先に確かめます。そのうえで不動産会社と買取業者の無料査定を複数取り、査定額の根拠、手数料、家財や解体費の扱いを同じ項目で並べて比べます。相続放棄を考えている場合は、どの窓口に進むより前に家庭裁判所の期限を優先してください。